香港負資產住宅按揭貸款宗數在2026年第二季大幅回落。香港金融管理局公布，第二季末共有4,356宗，較第一季末11,424宗減少61.9%；涉及貸款金額由550億港元降至196億港元，跌幅為64.4%。
負資產個案減少，不代表所有按揭風險同步下降。第二季末拖欠三個月以上的負資產按揭比率由0.5%升至1.25%，原因是負資產貸款總額的跌幅大於拖欠金額跌幅。借款人應把物業估值、未償還本金和供款能力分開處理。
負資產宗數由逾萬宗降至4,356宗
金管局調查顯示，第二季末負資產住宅按揭貸款宗數為4,356宗，按季少7,068宗。相關個案主要涉及銀行職員住屋按揭貸款或按揭保險計劃貸款，因為這類貸款的按揭成數一般較高。
負資產是指一按未償還貸款額高於物業當前市值。當樓價、估值或未償還本金改變，個案可進出負資產範圍，所以宗數會比一般拖欠數據更受估值變動影響。
借款人即使仍屬負資產，只要收入穩定並按時供款，貸款不會因統計分類而自動違約；相反，物業回復正資產也不代表家庭現金流沒有壓力。
涉及金額降至196億 無抵押部分剩9億
負資產按揭涉及金額由第一季末550億港元減至196億港元，按季跌64.4%。當中無抵押部分由28億港元減至9億港元，反映貸款額高於物業估值的差額亦明顯收窄。
無抵押部分是統計上的估算差額，不等於銀行會立即要求借款人補回全部差價。實際處理要視乎貸款合約、供款紀錄、估值及銀行政策，借款人不應自行假設可暫停供款。
如準備轉按、加按或出售物業，負資產會直接影響安排。售價若不足以清還未償還貸款及相關費用，業主需要與銀行確認差額、贖契和交易時間，不能只按網上估價作決定。
拖欠比率升至1.25%要怎樣理解
第二季拖欠三個月以上比率由0.5%升至1.25%，但公告同時指出，這是因負資產貸款總額跌得較拖欠金額快。比率上升需要留意，卻不能單憑百分比推斷拖欠宗數或金額大幅惡化。
對供款人士而言，更實際的警號包括收入下降、利息支出增加、連續使用循環信貸補供款，或無法支付管理費及差餉。越早與銀行商討，通常越有空間處理還款期和付款安排。
銀行評估按揭風險亦不只看抵押品價值，還會考慮借款人還款紀錄、收入、其他債務及利率情境。負資產統計改善，不能取代個別借款人的壓力測試。
調查只涵蓋銀行已知的一按個案
金管局提醒，調查只包括銀行提供並已知道屬負資產的一按貸款，不包括把二按一併計算後才成為負資產的住宅按揭。銀行未必掌握客戶在其他機構的二按未償還額，因此統計有明確範圍。
受訪認可機構的按揭貸款額約佔整個銀行體系按揭貸款總額99%，結果經推算後用於估計整體情況。這令調查具代表性，但仍不等於逐戶物業估值或完整家庭債務調查。
市場比較不同季度數字時，應使用相同口徑。把銀行一按負資產宗數與私人二按、發展商按揭或整體拖欠個案直接相加，可能造成重複或誤讀。
業主可先核對三項資料
第一是最新未償還本金，可從銀行月結單或網上理財查閱；第二是較保守的物業估值，不宜只取最高網上估價；第三是未來六至十二個月的收入、利率及必要開支。三項資料放在一起，才可判斷風險。
有出售或轉按計劃者，應向銀行索取正式贖樓金額，並把代理佣金、律師費及其他交易成本計入。若估計存在差額，要先確認資金來源及銀行是否同意相關安排。
第二季數據顯示負資產規模明顯縮小，但拖欠比率變動提醒市場，樓價和還款能力是兩條不同風險線。後續可留意住宅估值、按揭利率、失業與拖欠數據是否持續改善。