香港7月樓宇買賣合約登記宗數明顯回落。土地註冊處公布，月內收到登記的全體樓宇買賣合約共6,715份，較6月少28.8%，較2025年7月少6.9%，合約總值517億元，按月跌37.5%。
住宅部分錄得4,462份合約，按月跌41.7%、按年跌22.6%；合約總值419億元，按月跌44.6%、按年跌9.6%。不過，12個月移動平均數仍達7,776份，按年高30.2%，顯示長一些的趨勢與單月波動並不相同。
7月全體登記6,715宗 合約總值517億元
全體樓宇買賣合約宗數按月下降28.8%，總值下降37.5%，後者跌幅較大。這表示除了交易數量回落，當月獲登記交易的金額組合也可能較上月偏低，但不能只由總值推斷個別樓盤價格走勢。
按年比較，全體宗數少6.9%，總值少5.3%，跌幅小於按月比較。樓市登記容易受大型新盤批量成交、假期和銀行放款時間影響，單月升跌可很大，因此按月與按年應一併觀察。
土地註冊處接收的合約是法定登記數據，用於反映已簽署並送交登記的交易。數字穩定可核對，但其時間點與地產代理每日報告的臨時成交不同，用家比較數據時需先分清口徑。
住宅宗數按月跌41.7% 總值跌44.6%
7月住宅買賣合約4,462份，較6月少3,189份，按年亦少1,305份。住宅合約總值419億元，按月減少組幅大於宗數，表明大額交易或高價住宅在登記組合中的份量亦有變化。
數據不包括某些居屋、私人參建居屋和租者置其屋計劃交易，除非單位在轉讓限制期後已補地價。因此，住宅合約數字主要反映私人住宅及符合登記口徑的資助房屋交易，並非整個房屋市場所有流轉。
對買家而言，交易宗數下降可能意味選擇與議價環境變化，但不應直接解讀為所有房價按同一比例下跌。要評估特定單位，仍需比較同屋苑、同座向、實用面積、樓層與近期可核對成交。
登記數據通常反映約一個月前交易
土地註冊處提醒，契約可在交易後最長約30日才送交登記，因此月度統計一般反映前一個月左右的土地交易。網上看到7月登記下跌，不應理解為7月最後一天的即時市況。
新盤交易由開售、簽臨時買賣合約到正式文件登記，時間可橫跨不同月份。二手市場亦可因律師行處理和文件送交時間而出現延遲。市場分析應將地產代理的即時數據與官方登記數據分開，不混用口徑。
對準備入市的家庭，月度登記數據適合用來理解市場活躍度，但不是出價的唯一依據。按揭息率、壓力測試、首期、管理費、維修和家庭現金流，對長期負擔的影響更大。
12個月移動平均7,776宗 按年仍高30.2%
雖然7月單月登記回落，當月12個月移動平均數為7,776份，僅較6月的移動平均低0.5%，卻較去年同月的移動平均高30.2%。移動平均可平滑新盤批量登記等單月波動，更適合觀察中期活躍度。
單月宗數按年下跌，而12個月移動平均按年上升，反映去年後段至今年上半年的交易基數仍然較高，但最近一個月已經降溫。後續要看降溫是大型新盤登記時間差，還是買家需求實質轉弱。
市場參與者可把移動平均與成交價指數、庫存、開售量、按揭估價和銀行息率一併觀察。只有交易量持續下降，同時價格、估價和叫價趨勢也轉弱，才能更有信心判斷市況方向。
土地查冊量急升 需留意數據用途
7月市民查閱土地登記冊數量達1,466,737次，按月升190.2%、按年升246.0%，升幅遠高於買賣合約變化。查冊包括櫃位、自助終端及網上服務，但查閱一次不等於一宗潛在交易。
查冊量可由律師、金融機構、估價、學術研究、政府或私人專案的批量查閱帶動。因此，急升可能反映系統使用量或查閱方式變化，不應直接當作買家入市意欲急升。
7月數據給市場的明確訊號，是已登記住宅交易比上月顯著減少，但中期移動平均仍高於一年前。後續月份若持續低於移動平均，才會更明顯改變中期趨勢。