前言
樓市關注點從「何時推售、供應有多少」不斷升溫；買家怕錯過九龍東新盤窗口，發展商則緊盯賣地節奏與配建條件。第三季賣地表出爐，涉及佐敦谷彩興路住宅地及多個私樓來源，本文為你拆解供應結構、時間表與政策變動，助投資者與置業者掌握部署。
佐敦谷彩興路地皮｜570伙＋社福樓面 位處成熟社區
該幅住宅用地位於新清水灣道一帶成熟住宅圈，交通及生活配套完善。原屬「政府、機構或社區」地帶，現正辦理改劃為住宅用途，當局預計季內完成程序。投標條件除私樓發展外，並須同步提供部分樓面作社福設施，以回應區內服務需求。
同時，施政報告已放寬私人項目「停車場總樓面」豁免，新安排同樣適用於此地塊，有助優化車位配置與項目效益。
參考連結
— 發展局（賣地及土地政策資訊）：https://www.devb.gov.hk
私樓來源「三線並行」：政府土地、鐵路物業、私人重建
政府招標地：佐敦谷彩興路，約570伙。
鐵路物業發展：港鐵屯門第16區站一期已啟動招標，預計約1,280伙，為新界西北新增供應焦點。
私人發展/重建：本季暫有八個項目料完成土地行政手續，合計約4,570伙；其中洪水橋/厦村新發展區第19B區涉約1,900伙，上水另一大型項目則超過2,500伙，支持新界北中長期社區成形。
第三季合計約6,420伙 首三季達全年目標94%
按政府匯總，各類土地來源可支持第三季約6,420伙；連同首兩季，首三季合計約12,430伙，已達全年私人房屋土地供應目標的94%。當局形容供應「進度良好」，反映近月私人發展項目氣氛回暖，有利加速轉化為實際開工及入伙時間表。
市場影響｜九龍東新盤窗口＋新界北成長動能
佐敦谷屬九龍東成熟圈層，新供應有望承接區內換樓與上車需求；屯門第16區站一期則乘鐵路物業紅利，為西北走廊引入更多人口與商業活力。洪水橋、上水兩大盤推進，與北部都會區藍圖協同，可望逐步完善教育、醫療與社區配套。
參考連結
— 規劃署（法定圖則及改劃資料）：https://www.pland.gov.hk
風險與觀察｜招標反應、配建要求與利率週期
短期需留意三項變數：
1）招標反應與地價：在利率高位徘徊背景下，發展商更重視現金流與貨值周轉；地價趨審慎有利中長期供應平穩釋放。
2）社福樓面配建：可提升社區承載力，但亦影響項目設計與工期，需精準排期。
3）利率週期變化：若外圍轉向，推售檔期與定價策略或將調整，影響短期吸納速度。
灣聲評說
賣地節奏講「度」，不是單看數量。第三季組合把政府地、鐵路物業與私人重建「三線疊加」，既平衡地理分布，又回應社區配套需求；配合放寬車位樓面豁免，提升項目可塑性。關鍵在「轉化」——從批地到動工、由施工到入伙的時間鏈要順暢，市場才見實貨。若招標能維持理性價位、社福配建落地，九龍東將見新舊社區銜接，新界北亦可接力成形；供應穩、預期穩，才是樓市穩定的真正底氣。
